DPE, location de passoires thermiques et audit en 2025 – FAQ

L’interdiction de location des passoires thermiques et l’obligation d’audit énergétique des classes E, en France métropolitaine, ne sont pas toujours bien comprises. Des particuliers et des professionnels nous ont contactés pour obtenir des précisions. Nous rassemblons leurs questions les plus fréquentes et nous y répondons, références réglementaires à l’appui.

Les baux signés avant janvier 2025 sont-ils concernés par l’interdiction de louer ?

Réponse brève. Non, mais ils le seront à la reconduction tacite ou au renouvellement du contrat. Le locataire pourra alors exiger une mise en conformité, donc des travaux de rénovation énergétique. Cette disposition s’applique au parc privé et au parc social.

Précisions et sources réglementaires. D’abord, depuis le 24 août 2022, les loyers sont gelés pour les logements privés classés F et G. Le parc social n’est pas concerné à ce jour. Cependant, une proposition de loi étend le gel des loyers aux logements sociaux.

Ensuite, depuis le 1er janvier 2023, date de l’entrée en vigueur du décret n°2021-19 relatif au critère de performance énergétique dans la définition d’un logement décent, le bien est non décent s’il consomme plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale. Une partie des biens classés G était donc concernée avant le 1er janvier 2025.

Enfin, le décret n°2023-796 précise qu’à compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance énergétique d’un logement décent est compris entre la classe A et la classe F. Cette échéance s’applique aux baux signés dès le 1er janvier 2025. Elle évoluera en 2028, où les logements classés F deviendront non décents.

Cependant, elle s’appliquera progressivement aux baux en cours, à leur reconduction ou au renouvellement. Entre autres sources, citons : l’ANIL (Nouvelles obligations pour les logements avec une classe G) et les ministères Aménagement du territoire Transition écologique (Ce qui change au 1er janvier 2025 dans le domaine du logement).

Mon logement classé G est en copropriété. Est-il soumis au même calendrier ?

Réponse brève. À ce jour oui, mais il y a des exceptions à l’obligation de réaliser des travaux à la demande du juge. Tel est le cas si des travaux dans les parties communes sont nécessaires pour améliorer l’étiquette du DPE et que la copropriété s’y oppose.

Précisions et sources réglementaires. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit déjà deux exceptions à l’obligation de rénovation énergétique. Dans ces cas de figure, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux permettant de mettre le logement en conformité avec le critère de décence énergétique. La première s’applique aux copropriétés.

Le copropriétaire y échappe s’il « démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pas pu parvenir à ce niveau de performance minimal. »

La seconde s’applique aux logements « soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte du niveau de performance minimal, malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes ». L’article 3 du décret n°2023-796 précise les critères relatifs à ces contraintes.

Enfin, une proposition de loi contient des précisions et des dérogations en copropriété. Toutefois, son examen débutera à l’Assemblée nationale le 28 janvier 2025 à partir de 15 heures. Une entrée en vigueur avant le mois d’avril semble donc improbable, même s’il pourrait y avoir un mécanisme rétroactif.

Locataire, j’ai un DPE vierge ou non valide. Mon bailleur a-t-il l’obligation de le refaire ?

Réponse brève. Les DPE vierges ne permettent pas de justifier du critère de décence. Le locataire doit vérifier qu’un DPE valide est joint au contrat de location. Il peut aussi exiger un nouveau DPE à la reconduction tacite ou au renouvellement du bail. Il en va de même si le DPE date d’avant le 1er juillet 2021, car il a cessé d’être valable au 1er janvier 2025.

Précisions et sources réglementaires. Le ministère abordait déjà ce sujet dans sa FAQ Décence énergétique et gel des loyers du 1er janvier 2023. Le décret précité (2023-796) fait référence au DPE mentionné à l’article L.126-26 du CCH, créé par la loi Climat Résilience. Il comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, etc. Ce n’est pas un DPE vierge. Par ailleurs, conformément à l’article L.126-26, tous les DPE antérieurs à juillet 2021 sont à refaire.

Ma maison individuelle classée E, n’est pas une passoire thermique. Pourquoi faire un audit ?

Réponse brève. L’audit énergétique obligatoire concernera progressivement tous les logements classés D, E, F ou G. Cette disposition contribue à l’objectif d’avoir un parc de logements classé A ou B en 2050 pour atteindre la neutralité carbone. En effet, l’audit permet à l’acquéreur de connaître les travaux à effectuer pour atteindre ce niveau de performance énergétique. Ces travaux lui permettront de louer malgré le critère de décence énergétique, d’accroître la valeur verte du bien, de gagner en confort, etc.

Précisions et références réglementaires. L’article L.173-1-1 du CCH explicite les classes énergétiques. La classe E correspond à des logements « peu performants ». En revanche, l’expression « passoires thermiques » désigne toujours les classes F et G. Elle revient dans un certain nombre de textes officiels, par exemple dans l’arrêté du 16 février 2023 relatif à l’augmentation de loyer. « Lorsqu’un logement est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (logements généralement qualifiés de passoires thermiques ou passoires énergétiques)… »

L’article 158 de la loi Climat Résilience a instauré l’audit énergétique à la vente de logements individuels et collectifs en monopropriété. Le décret n°2022-1143 du 9 août 2022, entre autres, précise que « cette obligation sera étendue aux bâtiments concernés de la classe E à compter du 1er janvier 2025, puis à ceux concernés de la classe D à compter du 1er janvier 2034 ». Le principe est d’encourager la rénovation énergétique à l’acquisition du bien.

J’ai signé le compromis avant janvier 2025. Le notaire réclame un audit pour l’acte de vente signé en 2025. Est-ce normal ?

Réponse brève. L’audit n’est pas obligatoire lorsque le compromis de vente (promesse synallagmatique valant vente) a été signé en 2024 pour un acte de vente finalisé en 2025. Il y a toutefois des cas particuliers pouvant justifier la réalisation d’un audit.

Précisions et sources réglementaires. Il faut se référer à l’article 3 du décret n°2022-780 pour savoir si le logement est soumis à l’obligation d’audit. Toutefois, l’avant-contrat peut contenir une clause obligeant à fournir à l’acquéreur tout nouveau diagnostic rendu nécessaire par la loi. S’il y a promesse unilatérale de vente levée en janvier 2025, l’audit s’impose aussi. Enfin, il peut s’agir d’une promesse de vente ne valant pas vente. Le CRIDON Nord-Est, notamment, a expliqué tout cela.

La Cour de cassation a entériné ce principe de la promesse qui ne valait pas vente dans son arrêt du 7 septembre 2022. Cette situation est rare, mais elle peut rendre l’audit obligatoire.

Et puis, le notaire peut juger plus prudent de faire réaliser l’audit pour tout acte de vente d’un bien en E finalisé en 2025. Avant le 31 décembre 2024, nombre de notaires incitaient à refaire les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 malgré la phase transitoire, par sécurité juridique.

Combien d’étapes pour le parcours de travaux dans l’audit énergétique en 2025 ?

Réponse brève. Il y a deux propositions de travaux obligatoires. La première permet de réaliser un gain d’au moins deux classes et le traitement de deux postes d’isolation. L’étape finale permet d’atteindre la classe A ou B. La seconde prévoit un parcours en une seule étape pour atteindre la classe A ou B. L’auditeur peut faire des propositions de travaux supplémentaires à la demande du commanditaire de l’audit.

Précisions et sources réglementaires. Attention à ne pas vous fier à l’article 2 de l’arrêté du 4 mai 2022 définissant le contenu de l’audit réglementaire. En effet, l’arrêté du 29 décembre 2023 l’a modifié. Pour un logement classé E, il faut donc atteindre la classe C, puis la classe A ou B (rénovation performante au sens du 17e bis du L.111-1 du CCH).

Les propositions de travaux supplémentaires, lorsque le commanditaire de l’audit les demande, permettent d’adapter les recommandations au projet de rénovation. Elles sont également utiles dans un cadre non réglementaire, dit incitatif (pour MaPrimeRénov’ ou l’accès à d’autres aides).

J’ai de l’expérience dans la rénovation énergétique des bâtiments, mais je suis certifié DPE depuis moins de 2 ans. Puis-je accéder à la certification audit ?

Réponse brève. Non. Désormais, la certification audit énergétique est une extension de la certification DPE. Pour être candidat, il faut être certifié DPE depuis au moins 2 ans. En fonction de votre parcours, vous pouvez étudier les autres moyens de devenir auditeur (qualification RGE par exemple). Le régime dérogatoire, basé sur des attestations, se termine le 30 avril 2025.

Précisions et sources réglementaires. Tout est dans le décret n°2023-1219 du 20 décembre 2023, en vigueur depuis le 1er juillet 2024. Pour les diagnostiqueurs immobiliers, les certifications DPE et audit sont étroitement liées. En revanche, le référentiel de compétences est différent pour d’autres professionnels de la rénovation énergétique.

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